Das Immobilienportal ImmobilienScout24 verzeichnet eine neue Rekordnachfrage: Laut dem Online-Marktforschungsunternehmen Nielsen NetRatings besuchten im Juli 2009 erstmals über 4,4 Millionen Nutzer den Immobilienmarktplatz. Dies ist eine Steigerung um mehr als 40 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. ImmobilienScout24 baut damit den Vorsprung zu seinen Wettbewerbern deutlich aus.

Zwei Trends lassen sich aus den neuen Nutzerzahlen ableiten: Insgesamt betrachtet ist das Interesse der Deutschen an Immobilien seit Jahresbeginn konstant angestiegen. Die Deutschen sind trotz Wirtschaftskrise mobil und umzugsfreudig. Und: Die Immobilie als Anlageform steht wieder hoch im Kurs. ImmobilienScout24 verzeichnet einen überproportional hohen Anstieg an Suchanfragen nach Wohnungen und Häusern zum Kauf.

Um die Nutzerzufriedenheit weiter zu steigern, verbessert ImmobilienScout24 kontinuierlich seine Portal-Funktionen. So wurde zuletzt das Erscheinungsbild der Suche und Ergebnisliste überarbeitet, um die Darstellung der Angebote noch attraktiver zu gestalten. Darüber hinaus bietet ImmobilienScout24 seinen Nutzern zusätzliche Services, wie zum Beispiel den WertFinder-KompaktWert. Dieses neue Angebot ermöglicht Immobilienbesitzern sowie -suchenden den Marktwert einer Immobilie anhand von vergleichbaren Objekten zu ermitteln.

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Niedrige Zinsen bereiten Sparern keine Freude. Immobilienkäufern und Häuslebauern dafür umso mehr, denn Baugeld ist in Deutschland günstig. So sind Hypothekendarlehen mit 10-jähriger Zinsfest-schreibung aktuell zu Effektivzinsen von im Schnitt etwa 4,5 % erhältlich (siehe Grafik). In früheren Jahren musste teilweise deutlich mehr gezahlt werden, so im Jahr 2000 über 6 %, in den 1990er Jahren sogar zeitweise über 8 %.

Trotz günstiger Konditionen sollten Bauvorhaben nicht überstürzt, sondern sorgfältig geplant werden. Der Kauf einer Immobilie ist eine langfristige Investition, mit der man sich in der Regel auch finanziell auf lange Zeit bindet.

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Wer seine Baudarlehen vorzeitig kündigt, wird dafür normalerweise von den Banken zur Kasse gebeten. Seit einiger Zeit werden jedoch auch immer öfter Immobilienkredite mit einem Vorfälligkeitsschutz angeboten. Im Gegenzug für die Flexibilität verlangen die Institute einen höheren Zins.

Wer seinen Immobilienkredit vor Ablauf der Laufzeit kündigen will, war bisher auf die Kulanz der Banker angewiesen. Denn in der Regel gibt es nur bei sehr langfristigen Finanzierungen ein Kündigungsrecht. Ihr Entgegenkommen lassen sich die Kreditgeber entsprechend entlohnen. Als Vorfälligkeitsentschädigungen bezeichnen sie die Strafgebühren, die sie für den entgangenen Zins erheben. Und das kann teuer werden, erklärt das Immobilienportal Immowelt.de. Im Extremfall können sich die Extrakosten bei hohem Zinsniveau und langer Restlaufzeit auf bis zu zehn Prozent der Kreditsumme belaufen.

Neuerdings bieten allerdings immer mehr Banken auch kündbare Darlehen, berichtet Immowelt.de. Diese Immobilienkredite mit Vorfälligkeitsschutz sind allerdings teurer als die üblichen Baufinanzierungen. Denn üblicherweise wird für die Flexibilität ein Zinsaufschlag fällig, ergänzt Immowelt.de. Dieser bewegt sich meist zwischen 0,2 und 0,3 Prozentpunkten. Auch einmalige Sonderzahlungen bei Vertragsabschluss sind möglich. Die genauen Konditionen schwanken von Anbieter zu Anbieter..

Dies gilt auch für den Zeitpunkt des Kündigungsrechts. Es sollte daher sehr genau darauf geachtet werden, ab wann der Ausstieg aus dem Vertrag möglich ist, rät Immowelt.de. Denn bei den wenigsten Anbietern ist der Ausstieg wirklich jederzeit möglich. Oft finden sich Klauseln, durch die das Kündigungsrecht erst ab dem dritten Laufzeitjahr in Kraft tritt. Und wenn nicht gleich der ganze Kredit, sondern nur ein Teil vorzeitig abgelöst werden soll, können auch hohe Sondertilgungs-Optionen anstatt des Vorfälligkeitsschutzes eine gute Wahl sein.

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In den meisten Bundesländern reichen Dreiviertel des Durchschnittseinkommens, um ein Haus zu finanzieren. Nur in Berlin ist fast das anderthalbfache Einkommen notwendig.

Nirgendwo ist der Hausbau für Normalverdiener so teuer wie in Berlin. Die Hauptstädter brauchen nämlich deutlich mehr als das dortige mittlere Haushaltseinkommen, um ein typisches Einfamilienhaus aus dem Bestand zu finanzieren, ohne dass die Belastung 35 Prozent übersteigt. Bis auf Bayern und Hamburg reichen in allen anderen Ländern dagegen Einkünfte aus, die mehr oder weniger deutlich unter dem jeweiligen mittleren Einkommensniveau liegen. In Sachsen-Anhalt, Niedersachsen und Bremen werden sogar weniger als 60 Prozent des Durchschnittseinkommens dieser Länder für eine “verkraftbare” Eigenheimfinanzierung benötigt (vgl. Grafik). Das ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des Berliner Forschungsinstituts empirica im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS).

Ob man Wohneigentum erwerben kann, hängt im konkreten Einzelfall stets vor allem vom Einkommen und vom Preis des angestrebten Objekts ab. Lange galt Deutschland dabei als zu teuer. Mittlerweile ist dies nach Auskunft von LBS Research ganz anders: Seit Mitte der 90er Jahre hat sich die Finanzierungslast für junge Familien mit Durchschnittseinkommen um fast die Hälfte auf unter 20 Prozent des Haushaltsbudgets reduziert. Ein wichtiger Grund sind die gesunkenen Zinsen. Hinzu kommt, dass die Hauspreise stabil geblieben und daher im Vergleich mit den meisten Nachbarstaaten relativ günstig geworden sind. Das Ergebnis: Jetzt ist für mehr als die Hälfte der Haushalte der Kauf von gebrauchten Eigenheimen machbar. Dies gilt erst recht für die typischen potenziellen Erwerberhaushalte, nämlich die bis zu 50 Jahren.

Wie die aktuelle Analyse zeigt, hängen die regionalen Unterschiede bei der Bezahlbarkeit von Wohneigentum nicht nur mit den Unterschieden bei den Immobilienpreisen, sondern auch mit abweichenden Einkommens-Niveaus zusammen. Beide stehen – so LBS Research – nicht immer in direktem Zusammenhang. So liege Berlin im Vergleich aller Länder beim durchschnittlichen Haushaltseinkommen sogar noch hinter allen neuen Ländern am Tabellenende. Die Tatsache, dass die Hauptstadt zugleich über das fünfthöchste Kaufpreisniveau für Einfamilienhäuser aus dem Bestand verfüge, katapultiere Berlin im Ranking der Einkommensschwellen für Eigenheimkäufer an die Spitze.

In den meisten anderen Bundesländern ist es dagegen für durchschnittliche Einkommensbezieher nach den aktuellen Zahlen aufgrund eines breiten preisgünstigen Angebots generell relativ leicht, Wohneigentum zu erwerben (gerechnet wird mit einem Eigenkapital in Höhe eines Jahreseinkommens, einer Zins- und Tilgungsrate von 7 Prozent und einer maximalen Finanzierungslast von 35 Prozent des Einkommens). So reichten nach Auskunft der LBS-Immobilienexperten im Schnitt der neuen Länder bereits verfügbare Einkommen von 1.500 Euro im Monat aus; denn ein durchschnittliches Einfamilienhaus sei dort selbst bei bescheidenem Eigenkapital mit einer Monats¬rate von gut 500 Euro zu finanzieren. Nicht viel schwerer hätten es die Niedersachsen, die im Schnitt auf eine Finanzierungslast von knapp 650 Euro kämen. Auch hier lägen die Durchschnittseinkommen um mehr als 50 Prozent über der Schwelle, die für eine solide Finanzierung ausreichten – Beleg für die günstigen Bedingungen für Erwerber.

Für die LBS-Experten gibt diese Übersicht über die Einkommensschwellen in den 16 Bundesländern ein realistisches Bild von den Potenzialen für die Wohneigentumsbildung. Zwar erfassten die Rechnungen nicht zusätzliche Aufwendungen wie etwa die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer etc.) oder auch Modernisierungsinvestitionen beim Kauf von Gebrauchtimmobilien. Auf der anderen Seite ließen sich bei dem aktuell günstigen Zinsniveau durchaus Finanzierungsraten darstellen, die deutlich unter den empirica-Annahmen (7 Prozent inklusive Tilgung) liegen. Und schließlich unterstellten die Forscher einen Eigenkapitaleinsatz von deutlich unter 20 Prozent, der in der Praxis meist überschritten werde. Noch einmal erweitert werde der Spielraum für Wohneigentumsinteressenten dadurch, dass gerade in Hochpreis-Regionen als preisgünstige Alternative Eigentumswohnungen aus dem Bestand zur Verfügung stünden, die in die vorliegende Rechnung nicht einbezogen worden seien.

Die unterschiedlichen Bedingungen schlagen sich, wie LBS Research resümiert, auf Dauer auch in den unterschiedlichen Wohneigentumsquoten nieder. So befänden sich die westdeutschen Flächenländer mit den niedrigsten Bezahlbarkeits-Hürden nicht ohne Grund innerhalb der Liste der Länder-Eigentumsquoten auf den Plätzen 1 (Saarland) und 4 (Niedersachsen). Dass die neuen Länder trotz der günstigen Erwerbsbedingungen noch nicht so weit seien, liege in erster Linie an dem enormen Nachholbedarf aus der DDR-Zeit; seit längerem finde hier bei der Wohneigentumsquote ein sichtbarer Aufholprozess statt. Schließlich hätten die Stadtstaaten Berlin und Hamburg mit einer Quote in der Größenordnung von 15 bis 20 Prozent das Tabellenende inne, während traditionell gute Bedingungen für die Wohneigentumsbildung in Bremen ihren Niederschlag dort in einem fast doppelt so hohen Eigentümeranteil fänden.

Quelle: Bild unterliegt dem copyright der Landesbausparkassen; Text: http://www.presseportal.de/pm/35604/1426689/landesbausparkassen/

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Nach der aktuellen Analyse von Savills Research bleiben qualitativ hochwertige Immobilien im Preis stabil. So konnten in die vergangenen 18 Monate die Besten Wohnobjekte der jeweiligen Kategorie ihren Wert besser behaupten, als die in bezug auf Instandhaltung oder Lage eher als durchschnittlich oder weniger gut eingestuften Immobilien.

Im Durchschnitt sind die Preise für die besten Immobilien lediglich um knapp ein Achtel (11,81%) gegenüber dem Höchststand von 2007 gesunken. Die von Faktoren wie Lage, Lärmbelästigung oder Nachbarn beeinträchtigten Objekte hingegen haben mehr als ein Viertel (25,47%) ihres Wertes verloren, wobei die größten Verluste im Niedrigpreissegment und im traditionell wechselhaften hochpreisigen Markt von London zu verzeichnen sind.

„Keine Immobilie konnte sich den fallenden Preisen entziehen, aber die besten Objekte waren aufgrund ihrer Seltenheit und Qualität geschützt“, sagt Lucian Cook, Director von Savills Research. „In einem Markt, in dem Cash König ist, sind diese Objekte bedeutend leichter zu verkaufen. Obwohl der Wertverlust weitaus geringer war als bei anderen Immobilien, sehen potentielle Käufer auch hier den aktuellen Wert zunehmend im Vergleich zum Höchstwert.“

Die deutlichsten Rückgänge sind bei den als „schlecht“ eingestuften Objekten mit einem Wert bis 500.000 £ zu erkennen – hier wird ein Preisrutsch von 29 % gegenüber dem Höchstpreis verzeichnet. Dagegen haben die besten Immobilien in der gleichen Preiskategorie lediglich knapp über 14 % ihres Wertes verloren. Ein ähnlicher 15 Prozentpunkte-Unterschied ist zwischen den besten und dem Rest der Objekte am oberen Ende des Marktes zu erkennen; hier sind die Besten im Segment über 2 Millionen £ um nur 11 % gefallen und die schlechtesten um 26 %.

Auf dem traditionell wechselhaften Londoner Markt war der Preisverfall auf breiter Front ausgeprägt. Im Segment unter 500.000 £, dem unteren Ende der Skala, verloren die besten Objekte 21 %, die schlechtesten 32,5 % ihres Wertes. Im mittelpreisigen Segment (500.000 £ bis 1 Million £ und 1 Million £ bis 2 Millionen £) fiel der Rückgang etwa 6 % geringer aus.

Das untere Ende des Marktes wurde vom Ausbleiben von Immobilienfinanzierungen getroffen, und das mittlere Segment sieht sich, insbesondere nach dem Zusammenbruch von Lehman Brothers, der den hochpreisigen Londoner Markt unmittelbar und in erheblichem Maße getroffen hat, mit der Angst vor Arbeitsplatzverlusten und der Erwartung reduzierter Bonuszahlungen konfrontiert.

“Im mittleren Marktsegment gibt es bei den Preisen erste Anzeichen einer Stabilisierung, insbesondere in den absoluten 1A-Lagen von London. Wir sehen wachsendes Interesse seitens Käufern mit Bar- bzw. Eigenkapital an Anwesen guter Qualität in begehrten Lagen. Sie erkennen den Stellenwert von Qualität und dass die „Besten“, sofern die Preisansätze realistisch sind, die ersten sein werden, die sich dem Trend widersetzen und Anzeichen von Preissteigerungen aufweisen können, wenn sich der Markt wendet.“